En España, no existe ningún impedimento para que una persona extranjera no residente pueda comprar una propiedad y disfrutar de los mismos derechos que un ciudadano español.
Lo mismo ocurre si eres propietario y deseas vender tu vivienda, aunque debes tener en cuenta algunas cuestiones para llevar a cabo la transacción de manera legal ante un Notario y registrarla en el Registro de la Propiedad.
Es muy recomendable estar bien asesorado por un Abogado especializado en el mercado inmobiliario español antes de realizar una transacción de este tipo.
Requisitos para la compraventa de una vivienda por un no residente en España
Primero, es importante comprender qué entiende la ley española como persona residente:
- Aquellas que pasan más de 183 días al año en España.
- Quienes desarrollan su actividad principal en territorio español, de forma directa o indirecta.
- Cónyuges no separados legalmente con hijos menores de edad que residan habitualmente en España y dependan de esa persona.
Si no cumples con alguno de estos tres supuestos, ya sea extranjero o español no residente, debes tener en cuenta lo siguiente:
Comprador
Deberá obtener el Número de Identificación de Extranjeros (NIE) antes de firmar la Escritura Pública.
Se puede solicitar en España en la Oficina de Extranjeros, la Comisaría General de Extranjería o en el Consulado español del país de origen.
Además hay que justificar la razón de la solicitud, que en este caso sería la compra de una propiedad.
También es recomendable abrir una cuenta bancaria en España, ya que a través de esta se realizarán los pagos y se cumplirán con las obligaciones fiscales correspondientes.
Una vez cumplidos estos pasos, podrás adquirir la vivienda que desees sin problemas, disfrutando de los mismos derechos que un ciudadano español.
Derechos de propiedad para el comprador no residente en España
Una vez cumplidos los requisitos para la compraventa de una vivienda en España siendo no residente, el comprador gozará de los mismos derechos de propiedad que un ciudadano español.
Por tanto, tendrá pleno dominio sobre la vivienda adquirida y podrá ejercer todos los derechos que ello conlleva.
Estos derechos incluyen la posibilidad de utilizar, disfrutar y disponer de la vivienda, así como la facultad de arrendarla o transmitirla mediante venta o herencia.
El comprador no residente podrá ejercer estos derechos de acuerdo con lo establecido en la legislación española, sin ninguna restricción adicional. Dicha legislación, garantiza la seguridad jurídica del comprador.
Esto implica que cualquier conflicto o disputa relacionada con la propiedad de la vivienda se resolverá de acuerdo con las leyes españolas, y el comprador tendrá a su disposición los recursos legales necesarios para proteger sus derechos de propiedad.
Todo ello sin perjuicio de que el comprador deberá pagar los tributos e impuestos correspondientes por la compraventa, de acuerdo con la normativa autonómica y estatal.
Vendedor
En el caso de un vendedor no residente, este deberá obtener el NIE para vender su propiedad. Además, como vendedor no residente en España, estará sujeto a los siguientes impuestos:
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal.
Plusvalía municipal: retención y plazo de ingreso
En la compraventa de una vivienda por parte de un no residente en España, es fundamental tener en cuenta el impuesto conocido como Plusvalía Municipal. Este impuesto se utiliza para gravar el incremento del valor del suelo en el que se encuentra la vivienda.
Este impuesto se debe abonar, siempre y cuando exista un beneficio entre el precio por el que se está vendiendo la vivienda y el precio por el que se compró en su día.
En este caso, el comprador deberá retener la cantidad correspondiente a la Plusvalía Municipal y declarar e ingresar dicho importe en un plazo máximo de un mes.
Es fundamental cumplir con este plazo de ingreso para evitar posibles sanciones o intereses adicionales.
Retención del 3% en la compraventa y su relación con el IRNR
En las transacciones de compraventa de una vivienda en España realizadas por no residentes, se aplica una retención del 3% sobre el precio de la operación.
Esta retención tiene como finalidad el pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
El comprador es responsable de retener este porcentaje al momento de otorgar la escritura pública de compraventa y deberá ingresarlo en Hacienda en un plazo máximo de un mes.
Excepciones a la retención del 3% en el IRNR
Existen algunas excepciones a la retención del 3% en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) al momento de realizar la compraventa de una vivienda en España como no residente.
- Si el vendedor es una persona física no residente y acredita que está sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o al Impuesto de Sociedades (IS), no será necesario realizar la retención del 3% en la venta de la vivienda. En este caso, el vendedor deberá declarar la ganancia patrimonial obtenida a Hacienda, utilizando el modelo correspondiente.
- Si el vendedor es una entidad o empresa no residente y acredita que está sujeta al Impuesto de Sociedades (IS), tampoco se realizará la retención del 3% en la compraventa de la vivienda.
Es fundamental cumplir con esta obligación fiscal para evitar posibles sanciones por parte de la Agencia Tributaria (Hacienda).
Importancia de incluir los aspectos legales en el contrato de arras
En el proceso de compraventa de una vivienda por parte de un no residente en España, es fundamental garantizar la seguridad jurídica y proteger los derechos de ambas partes, tanto del comprador como del vendedor.
Para ello, se debe cuidar al máximo que todos los aspectos legales relacionados con la transacción queden plasmados en un contrato de arras.
El contrato de arras es un documento previo a la compraventa que establece las condiciones y compromisos de ambas partes, así como las garantías y penalizaciones en caso de incumplimiento.
Es esencial incluir de manera clara y detallada los aspectos legales y fiscales correspondientes, como los requisitos para la adquisición de la vivienda, la obtención del NIE por parte del vendedor no residente, los impuestos aplicables y las retenciones correspondientes.
Al incluir estos aspectos en el contrato de arras, se evitan posibles malentendidos o conflictos futuros, ya que las obligaciones y derechos de ambas partes quedarán recogidos en un documento legalmente vinculante.
Déjese guiar por profesionales
En las operaciones de compraventa de vivienda por parte de un no residente en España, es muy recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado.
La legislación y los procedimientos pueden resultar complejos y variar según cada situación específica.
Un abogado experto en la compraventa de viviendas por no residentes en España te podrá guiar a lo largo de todo el proceso, ofreciendo:
- Un análisis detallado de la documentación requerida.
- Asesoramiento sobre los requisitos legales y fiscales.
- Asegurar que se cumpla con todas las obligaciones y formalidades necesarias.
Además, contar con un abogado especializado te ofrece tranquilidad y seguridad jurídica, garantizando que los derechos e intereses tanto si eres el comprador como si eres el vendedor estén protegidos adecuadamente.